Cobrança de pagamento de condomínio na Justiça bate recorde, diz instituto

A inadimplência em condomínios no Brasil alcançou um marco histórico em 2024, evidenciado pelo número recorde de protestos. Dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB) revelam um aumento significativo: as dívidas condominiais encaminhadas para cartórios saltaram de 4.885 em 2020 para 15.320 em 2024, representando um crescimento superior a 200% em cinco anos. O cenário para 2025 indica que a tendência de alta pode se manter, com 6.266 novos protestos registrados somente no primeiro trimestre.

A estratégia de recorrer ao protesto tem sido uma resposta crescente por parte de síndicos e administradoras para lidar com a falta de pagamento, principalmente pela alta taxa de recuperação dos valores devidos. Em 2024, de R$ 29,6 milhões em dívidas protestadas em todo o país, R$ 7 milhões foram quitados pelos devedores, o que equivale a um índice de efetividade de 25,2%.

André Gomes Netto, presidente do IEPTB, reforça a eficácia dessa medida: "O que se verifica na prática é que, quanto antes a dívida é encaminhada a protesto, mais certo é que ela será solucionada rapidamente". Ele acrescenta que "Essa prática também evita o acúmulo de outras parcelas, o que só aumenta o valor total que o devedor tem a pagar, tornando mais difícil a quitação dos débitos".

O atraso no pagamento da cota condominial acarreta multa de 2% e juros de 1% ao mês. A persistência na inadimplência pode ter consequências graves, incluindo o risco de perda do imóvel caso a dívida seja judicializada e o bem levado a leilão. O protesto pode ser realizado a partir do primeiro dia útil após o vencimento da obrigação.

Para encaminhar a dívida para protesto, não é necessária aprovação prévia em assembleia. O síndico ou a administradora deve apresentar a ata de eleição do síndico atual e um requerimento contendo os dados do condômino inadimplente, como nome, CPF ou CNPJ e endereço. O protesto é direcionado sempre ao proprietário do imóvel, considerado o responsável legal pela quitação das cotas, mesmo que haja inquilinos residindo no local.

A cota condominial, cujo valor é geralmente definido em assembleia com base no orçamento anual para cobrir despesas rotineiras (ordinárias, como salários, manutenção, limpeza) e eventuais (extraordinárias, como reformas ou obras), é fundamental para o funcionamento do condomínio. A inadimplência ocorre quando o proprietário deixa de efetuar esse pagamento mensal.

A falta de pagamento impacta diretamente a saúde financeira do condomínio, comprometendo sua capacidade de arcar com custos essenciais, como manutenção de áreas comuns, serviços de limpeza e segurança, e salários de funcionários. Isso pode resultar em aumento das contribuições para os condôminos adimplentes ou na redução da qualidade dos serviços oferecidos. Além disso, o condômino inadimplente pode ser impedido de votar em assembleias ou de ocupar cargos na administração.

Segundo levantamento do Grupo Superlógica, especializado em softwares para gestão condominial, a inadimplência da taxa condominial gera um prejuízo anual estimado em aproximadamente R$ 7 bilhões aos condomínios no Brasil. Em março, a taxa média nacional de inadimplência atingiu 6,80%, o maior índice dos últimos dez meses, conforme análise baseada em cerca de 300 mil condomínios e mais de 4,2 milhões de imóveis com boletos vencidos há mais de 90 dias.